论小区车位的权利归属
栏目:理论文章 发布时间:2017-06-28
内容摘要:“车位之争”的渊源是建筑区分所有权的专有与共有理论在实际生活中的运用。在一些法治完善的国家和地区,比如美国、日本和我国台湾地区,已经有了比较完善的关于小区车位的相关规定,也给我们提供了不少可借鉴的立法例。

内容摘要:“车位之争”的渊源是建筑区分所有权的专有与共有理论在实际生活中的运用。在一些法治完善的国家和地区,比如美国、日本和我国台湾地区,已经有了比较完善的关于小区车位的相关规定,也给我们提供了不少可借鉴的立法例。我国对小区车位的权属界定体现在《物权法》第74条,这一条款显示了我国对于小区车位的确权采用“法定共有”与“约定专有”的模式。与国外的立法例相比,我国《物权法》74条更多的是一种关于权属的原则性的规定,有关司法解释也并没有做详细说明。而在我国的司法实践中,由于实际案例的复杂,原则性规定的确权对案件的审判帮助有限,比如该法没有对于业主在 “专有车位”的权限作出规定以及第3款“公共区域”的界定不清都易引发业主与开发商的争议,从而导致法律纠纷的增加;因此,对于74条出台具体规则进行完善显得更加重要。

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关键词:小区车位;约定专有;法定共有;公共区域????

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自《物权法》出台以来,学界关于其中74条,小区车位的权属进行了诸多探讨。本文针对我国社会制度问题和结合国外一些法律制度,根据“车位之争”问题对其所有权归属问题进行浅析。

一、基于众多案例的诉讼纷争

??? 随着私家车的增多,而停车位基于建筑规划的局限而比较紧张,出现了越来越多的关于小区停车位权属纠纷的案件。笔者在中国裁判文书网上挑选了几个比较有代表性的案例,来试析在司法实践中最容易引发争议的争议点之所在。2016年的“邵丹敏与宁波迪赛胜丰置业发展有限公司车位纠纷”[1]就是一个由于开发商一物二卖,业主与开发商关于小区停车位所有权的纷争;案件的争议焦点在于业主取得车位专有权的前提条件如何认定。一审法院支持了原告对该停车位的请求,判决理由在于虽然原告与第三人都未和开发商办理过户登记,但原告合同签署在先,且善意占有该车位,所以支持原告要求被告继续履行合同的请求,二审法院支持了原审法院的判决。这一案件所凸显出来的法律问题在于,小区业主何时能完全对于车位专有权的问题,一般普遍标准是业主与开发商进行车位过户登记后,专有权即转移到业主手中。在未办理过户登记的情况下,对于车位权属的争议可以适用《合同法》的相关规定。在另一案件——“北京市海淀区宏嘉丽园小区业主委员会车位纠纷”[2],这是关于业主与开发商关于共有车位确定的纠纷,最终,法院以原告业主未提供充分证据证实诉争车位全部或部分占用公共道路为由裁定驳回业主委员会的起诉。

??? 经过对这两个案件的分析,我们可以发现,虽然我国《物权法》74条的规定和相关司法解释使法院在司法裁判时有了可依的法律依据,但是在具体的案件裁判过程中,对于某一停车位的权属确定还是比较复杂的。在这一方面,如果没有统一的比较详细的规则来说明,那么就要在很大程度上依靠法官的自由裁量。在下文中,笔者将结合国外立法例与我国的相关规定进行简要的分析。

??? 二、国外立法例与我国立法对比分析

??? (一)国外关于小区车位的相关规定

对于国外关于小区车位立法的规定,笔者取美国、日本地区的相关规定试以比较。

??? 1、美国关于小区车位的立法规定

??? 美国法对于小区车位的权属以各小区的“小区总协议书”中的条款为准。虽然说给予了选择的可能性,但是只提供了三个选项:“一是将物业小区内停车位界定为共有部分;二是将物业小区内停车位界定为房屋单元的组成部分;三是将停车位界定为指定供专用的共有部分”。[3]第一种方式是将小区内的车位的所有权由全体业主共同享有。第二种方式是将小区的车位作为业主房屋的专有附属物,车位的所有权随房屋流转,在业主不需要使用该车位时,美国法给予业主较大的自由,允许他们出租。第三种方式比较特别,所谓“指定供专用的共有部分”是指,业主对其购买的小区车位享有所有权,车位可以脱离房屋单独转让,但是受让的主体必须是同一小区的其他业主。在夏威夷州,该州的建筑基准法规定“开发商建筑公寓时,必须备置充足的居住者用停车区域,并按居住单元予以分配”[4];此外,还需要备足充分的客用停车位。

??? 2、日本关于小区车位的立法规定

??? 日本于1998年出台《日本停车场法》,但是,这一法律规范所解决的是要求区分建筑物开发商必须设立停车场并且给予了严格的建设标准,该法并不是对于停车位的权属界定。在日本的司法裁判与学说中,关于小区停车位的权属也有较大的纷争。“依日本的学说与实务,区分所有建筑物的停车场可作两项分类:其一,屋外停车场,即通常在基地内划出的明显的界线而形成的停车场;其二,屋内停车场,即于区分所有建筑物的地下或屋顶平台所设的停车场”[5]日本学界和实务界对于屋内停车位是共有还是可为专有存在较大争议。日本司法界认为,基于专有部分的构造与利用的独立性来看,屋内停车场应该作为专有部分由开发商出售,但也有不少学者对此依据表示质疑。而对于屋外停车场,学者能够普遍达成共识,认为它是业主共有的部分,各业主对此享有使用权。

??? 通过对美国、日本地区关于小区停车位的权属分析,我们可以发现,容易引起争议的主要是在于停车位属于公共所有还是可作为专有部分,以及业主对鱼其所有的停车位的使用程度的争议。

??? (二)我国关于小区停车位的相关规定

???? 我国在小区停车位的权属方面的立法规定体现在《物权法》[6]和(法释[2009]7号)[7]中。对于《物权法》74条,普遍认为,是从约定专有和法定共有两个角度对小区停车位进行权属确认的。

??? 1、约定专有

??? 它体现在74条第2款“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”即我国立法认为,在建筑物开发商进行楼盘建设之始,专门规划的停车位可以作为专有物,由建筑物开发商出售、附赠给小区业主,表示对业主与开发商之间的意识自治的尊重。

??? 虽然74条第2款给予了开发商和业主意识自治的余地,但是这种意识自治是有前提限制的:第一点限制是,这些车位的规划区域必须是是非业主分摊的公共区域;第二条限制是法条74条第1款规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”即建筑物开发商不得随意向任何人出售小区车位,而必须按照“规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”来对停车位进行处分。必须在满足了业主对于小区车位的需求的前提下,开发商才能向他人出售或租用,这体现了民法的公平性。从第二点限制中,我们可以推出一条拓展性的限制,即开发商在业主出售停车位时也需要注意公平原则。“福建启元贸易有限公司与福建天元房地产开发有限公司车位纠纷”[8]就是这一限制的典型代表。原告是被告小区内有三间店面的业主,与被告签订了一份关于购买35个停车位的买卖合同,案件的争议焦点在于这35个停车位的买卖合同是否有效。二审法院认为,虽然原告作为小区业主有权购买停车位,但是,购买的数量不能超过其作为业主的正常需求、不能损害其他业主的同等权利;因此,认定该买卖合同无效。此时,法院判决适用的《合同法》52条规定,也给予我们启示:在开发商出售专有停车位时,也应该首先满足所有业主的基本需求,不能任意将停车位出售给单个业主。

??? 2、法定共有

??? 停车位的法定共有体现在第74条第3款的规定上,“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”以及法释[2009]7号的第六条“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”即我国在立法上规定了占用公共用地设置的停车位应当属于全体业主共同所有,全体业主共同享有使用权和管理权。

???? 在我国关于小区停车位的实务中还有一个比较重要的问题,即关于人防地下车位的权利性质的问题。这一问题在“柏志海、汪爱玲与盐城市力拓房地产开发有限公司车位纠纷”[9]一案中凸显得特别明显。该案是由于原告以其与被告签订的车位(人防地下车位)使用权转让合同违法无效而提起诉讼。二审法院通过这一案件对人防车位的权属做了详细的分析,在此,笔者仅作简要的归纳。二审法院认为,依据《人民防空法》第18条、191款、211款和22条的规定表述的是人防工程既有专门的战时建筑也有战时可用、平时民用的建筑。此外,结合该法第5条之规定,可以认为民用建筑的人防工程应为“投资者”所有。因此,从二审法院的判决中可知,《人民防空法》并非用来划分人防工程的权属,建筑开发商可以依照《物权法》对于人防工程部分享有所有权。

??? 经过对比,我们可以发现,首先,我国的《物权法》以及相关法释仅对什么样的车位属于业主专有、什么样的车位属于业主共有,做了一个原则性区分,并没有进行详细说明,其中74条第3款的“其他场地”就是一个比较模糊的概念。其次,发条与司法解释仅仅是在业主与开发商之间对小区车位进行确权,而没有对享有专有车位的业主的权限进行界定。

??? 三、完善我国小区停车位权属的建议

??? 经过上一部分的立法例对比,笔者总结了我国关于小区车位立法上的不足,接下来,笔者将针对这些不足结合具体的案例来提出自己的建议。

??? (一)完善专有之权限

??? 正如上一部分之总结,在我国关于小区停车位的相关法律规定中,《物权法》和相关司法解释都只是对小区车位属于专有还是共有的区分标准,共有的权限可以由业主开会集体决定,但专有之权限需要法律来规定。这里所说的业主专有的权限是指业主在具备对小区车位的专有资格后,他是否可以出售、出租或赠与给其他人,如果可以,那么受让人是否必须具备业主身份;以及如果小区业主出卖房屋,他搬离小区或仍然居住在该小区,那么,当初他因购买该房屋的车位能否仍然享有专有权;等等。这些问题经常在司法实务中遇到,比较典型的案例是2014年“蒋科与深圳市文华房地产有限公司车位纠纷案”。[10]这是一个关于业主出售房屋后(但在该小区租用房屋)是否仍然对其购房时附赠的车位继续行使所有权的纠纷。一审法院认为附赠的车位属于所购房屋的附属设施,其所有权享有主体只能是该小区当时购房的业主,即车位随房走。由于原告已经将房屋出售,意味着他不再是该小区业主,他当然的不再对停车位享有所有权。但是二审法院推翻了一审判决,并否决了一审的判决理由。二审法院认为,首先,由于原告在出售房屋后依然租房住在该小区,他依然是该小区的业主;其次,由于在购房之初,该车位已经赠送给原告,那他就成为了原告的个人专有部分,原告依《物权法》对该车位享有所有权,也就是说,涉案停车位使用权是原告的私人物权,从而支持了原告的诉求。

??? 这个案例所体现的不仅包括小区停车位专有权的获得,还包括了业主在获得车位的专有权后的处分权限问题,而《物权法》对此并没有规定。笔者认为,从理论上说,既然当初小区车位是因其业主身份才享有专有权的;那么,如果当事人不再具有小区业主身份时,它就不再具有获得小区车位的资格,而业主资格的确定又是另一回事了。当然,这只是业主对车位专有权权限中的一点,还有许多点需要我们去探讨。

??? (二)完善对于“公共区域”的界定

??? 还有一个不利于司法实务的问题点,即74条第3款对于法定共有中“公共区域”的界定。74条第三款的表述为“业主共有的道路或者其他场地” ,法释[2009]7号第6条进一步将开发商专门规划用于停车的区域排出在外。但是对于“其他场地”的界定仍然是比较模糊的。比较具有代表性的是2016年的“江油市银座家园A栋业主委员会诉江油市群英房地产开发有限公司、江油市鑫柯物业服务有限公司及第三人王良华车位纠纷”[11]。在一审时,该案件有两个争议焦点:一是对于植草砖停车位的专有与共有属性之争;另一个是被告在出售房屋时,于业主约定“出卖人出卖该房屋时,该房服附属的物管用房车库等不随同该商品房一并转卖”有没有排出全体业主对于其中车位的共有权问题。一审法院认为,虽然在规划之初,该植草砖区域是用于车位之用,但是,在本质上,它仍然是属于全体业主所享有的共有土地,不能将它登记为某个专门业主的专用客体。所以植草砖区域的车位的所有权的享有者是全体业主,被告公司物权对该车位不想有独立的使用和收益权。对于第二个争议焦点,法院认为,基于《物权法》第73条,业主对于共有部分享有共有权,该条款的约定只是为了“限定与明确购房人个人不得扩大对专有权的派生权利的无限延伸,并不必然能排出业主对讼争车享有的共有权益”。因此,被告基于此项理由的抗辩不成立。后来,该案件进入了二审程序,二审法院认为该案的争议焦点依旧是涉案停车位的使用权权属。二审法院从案件争议的小区楼房之间区域是否被业主公摊入手,认为规划地图明确将案件争议的车位所处的植草砖区域划入了业主的产权范围,由业主分担,因此,业主对该区域享有完全的所有权,并最终支持一审判决。

??? 这个案例所凸显的问题正是对于小区中“公共区域”——植草砖处的停车位是否属于业主共有的公共区域的争议。本案中,二审法院依据开发商最初的区域规划图将植草砖区域认定为业主公摊区域,支持了业主的诉求。在实际生活中还有很多这样数不胜数的争议,笔者认为,基于现在我们国家的居住用建筑的模式都已定型,立法者应该在实地采样考察的基础上,统一作出认定。只有作出统一认定才能够减少案件纠纷,维护业主的正当权利。

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??? 释:[1]来自中国裁判文书网,(2016)浙02民终2666号。

[2]来自中国裁判文书网,(2014)高民申字第02968号。

[3]卓洁辉,区分所有建筑物专有与共有部分的区分标准 问题研究[M],北京:法律出版社,20129149

[4]卓洁辉,区分所有建筑物专有与共有部分的区分标准问题研究[M],北京:法律出版社,20129149

[5](日)丸山英气:“关于区分所有的最近动向”,载《现代法律实务的诸问题》(上),日本律师联合会1990年版,第279页。转引至陈化彬,建筑物区分所有权研究[M],北京:法律出版社,20076203.

[6]第七十四条【车位、车库的规定】建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

??? 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

??? 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

[7]最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(法释[2009]7号)

??? 第五条,建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

??? 第六条,建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

[8] 来自中国裁判文书网,(2016)闽01民终4321号。

[9]来自中国裁判文书网,(2014)盐民终字第01318号。

[10]来自中国裁判文书网,(2014)深中法房终字第2450号。

[11]来自中国裁判文书网,(2015)绵民终字第637号。

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参考文献:[1]陈广华,小区车位和车库权属研究[J],河海大学学报(哲学社会科学版)200712

[2]张鹤,《物权法》中对小区车位(车库)所有权归属规定的不足与完善[J],法制与社会,20088

[3]史以贤,论小区车位车库的权属及相关法律问题——兼议对《物权法》第 74 条规定的理解[J],法制与社会,200911

[4]陈年冰,林晓安,论小区停车位的归属[J],华南理工大学学报(社会科学版)20112

[5]王荣珍,对《物权法》车位权属规则的检视与完善[J] 当代法学(双月刊) 2011年第 1期。

[6]卓洁辉,区分所有建筑物专有与共有部分的区分标准问题研究[M],北京:法律出版社,20129

[7]陈化彬,建筑物区分所有权研究[M],北京:法律出版社,20076